Kann man für ein Fertighaus eine Hypothek bekommen?

Hypothek für ein Fertighaus: Entscheidend ist, ob es eine Immobilie ist

Nur eine Immobilie lässt sich mit einer Hypothek belasten (Artikel 106 des Hypothekengesetzes): was sich nicht ohne Zerstörung vom Boden trennen lässt, so das Zivilgesetzbuch (Artikel 334).

• •Immobilie: auf einem Fundament verankert, auf Ihrem eigenen Grundstück, mit Genehmigung und eingetragenem Neubau, ob aus Holz, Beton, Stahl oder als Container.
• •Bewegliche Sache: Sie lässt sich woandershin bringen, ohne Schaden zu nehmen, wie ein Haus auf Rädern. Dass der Oberste Gerichtshof dafür eine Genehmigung verlangt (Urteil vom 5. Dezember 2024), macht sie nicht zur Immobilie.

Dieselbe Linie entscheidet über die Mehrwertsteuer: 10 %, wenn das Haus dauerhaft mit dem Boden verbunden ist, 21 %, wenn es sich ohne Schaden versetzen lässt (Auskunft V5259-26 der Generaldirektion für Steuern, Juli 2026).

Was die Bank verlangt

Dasselbe wie für ein konventionelles Haus, und fast alles sind Unterlagen, die Sie ohnehin zum Bauen brauchen:

• •Das Grundstück auf Ihren Namen und eingetragen, auf Boden, auf dem ein Wohnhaus zulässig ist (welche Genehmigung Sie brauchen, steht in Genehmigungen für ein Fertighaus).
• •Ein geprüftes Projekt, die Baugenehmigung und ein Kostenvoranschlag.
• •Ein Wertgutachten einer von der Banco de España zugelassenen Gesellschaft. Das zahlen Sie, und die Bank muss ein vorhandenes annehmen, das nicht abgelaufen ist.

Notar, Grundbuch, Abwicklung und die Steuer auf die Urkunde trägt die Bank. Und sie muss Ihnen die FEIN, das Blatt mit den Konditionen, mindestens zehn Tage vor der Unterschrift geben.

Die Bauherrenhypothek: Das Geld kommt in Etappen

Die übliche Form ist die Bauherrenhypothek (hipoteca autopromotor): Die Bank leiht auf den Schätzwert des fertigen Hauses, meist bis zu 80 %, und zahlt das Geld in Etappen aus.

• •Sie rufen es im Verhältnis zum Baufortschritt ab, gegen Bescheinigungen des bauleitenden Architekten, die der Gutachter prüft.
• •Die letzte Zahlung kommt mit dem fertigen Haus, seiner Bezugsgenehmigung und dem eingetragenen Bau.
• •In der Zwischenzeit zahlen Sie nur die Zinsen auf das, was Sie abgerufen haben.

Prüfen Sie, wie lange dieser Zeitraum dauert: Endet er im Vertragsmuster von Caja de Ingenieros vor dem Bau, wird das nicht abgerufene Geld zur Tilgung des Darlehens verwendet. Die realen Fristen stehen in wie lange ein Modulhaus dauert.

Wo es beim Fertighaus hakt: die Zahlungen an den Hersteller

Ein konventionelles Haus wächst auf Ihrem Grundstück, und die Bank zahlt, während es wächst; ein Fertighaus entsteht zu einem großen Teil in einer Werkstatt:

• •Verlangt der Hersteller Geld bei Unterzeichnung oder nach Fertigungsfortschritt, fließt es ab, bevor es auf Ihrem Grundstück etwas zu bescheinigen gibt: Entweder strecken Sie es selbst vor, oder Sie vereinbaren Zahlungen nach Etappen, die die Bank prüfen kann.
• •Manche Banken akzeptieren es nicht: BBVA weist darauf hin, dass ihre Bauherrenhypothek keine Fertighäuser zulässt.

Fragen Sie die Bank, bevor Sie beim Hersteller unterschreiben, ob sie es akzeptiert und wie sie bescheinigt, was außerhalb des Grundstücks gefertigt wird. Wie Sie die Zahlungen aufteilen, steht in Fertighaus Schritt für Schritt.

Wie viel Sie brauchen: das fertige Haus und was sein Preis auslässt

Die Bank bewertet das fertige Haus auf Ihrem Grundstück, nicht den beworbenen Preis:

• •Ein schlüsselfertiges Haus kostet im Median 1.639 €/m² (137 Häuser von 21 Herstellern); nach Material und Größe im Preisvergleich pro m².
• •Viele dieser Preise sind ein „ab“ (50 von 189).
• •Das Fundament ist bei 42 dieser 189 Häuser im Preis enthalten, die Mehrwertsteuer bei 8. Was nicht enthalten ist, rechnen Sie dazu, ebenso Grundstück, Anschlüsse und Genehmigung.

Und ein kleines Projekt erreicht womöglich nicht den Mindestbetrag der Bank, den idealista bei etwa 50.000 € ansetzt. Häuser, die weniger kosten, sind keine Seltenheit (40 % derer mit veröffentlichtem Preis).

Wenn es keine Hypothek gibt, und wie man dann zahlt

Ist das Haus eine bewegliche Sache oder steht es auf einem gepachteten Grundstück, gibt es keine Hypothek:

• •Privatkredit: der Weg für Mobilheime und Tiny Houses, und ein deutlich teurerer: Der durchschnittliche Zins für Konsumkredite ist mehr als doppelt so hoch wie der für Wohnungsbaukredite, so die Banco de España.
• •Hypothek am Ende: Ist das Haus schließlich verankert und als Wohnung eingetragen, lässt es sich belasten, und mit dieser Hypothek können Sie den Kredit für den Bau ablösen, wenn eine Bank sie gewährt.

Jede Bank entscheidet: Vergleichen Sie, bevor Sie beim Hersteller unterschreiben

Keine Bedingung gilt überall: Jede Bank entscheidet, wie viel sie finanziert, über wie viele Jahre, wie viel Eigenkapital sie verlangt und ob sie ein Fertighaus akzeptiert. Das Material spielt kaum eine Rolle.

Vergleichen Sie Angebote mit dem Projekt und dem Kostenvoranschlag des Herstellers in der Hand: Je mehr Posten er enthält, desto weniger Zahlungen bleiben lose. Das Era von Atlántida Homes (auf Spanisch) und das Guadarrama von MasArea Modular (auf Spanisch) enthalten Projekt, Genehmigung und Fundament; das Guadalquivir von The Corten Company (auf Spanisch), ein Containerhaus, Projekt und Fundament, aber nicht die Genehmigung.