Fertighaus Schritt für Schritt: in welcher Reihenfolge alles passiert (und wann Sie was bezahlen)

Fertighaus Schritt für Schritt: die ganze Reihenfolge, vom Rathaus bis zur Urkunde

Das sind die zehn Schritte, der Reihe nach:

1. 1Planungsauskunft zu Ihrem Grundstück, schriftlich (ein Recht: Artikel 5.d des Bodengesetzes).
2. 2Kauf des Grundstücks, nachdem Sie Grundbuchauszug und Katasternummer geprüft haben (worauf Sie beim Grundstück achten).
3. 3Baugrundgutachten: Das Basisdokument SE-C der technischen Bauordnung setzt es an den Anfang des Projekts, weil das Fundament davon abhängt.
4. 4Technisches Projekt mit Prüfvermerk der Kammer und Bauleitung.
5. 5Baugenehmigung, mit ICIO und Gebühren.
6. 6Finanzierung, falls vorhanden.
7. 7Fertigung im Werk und Transport.
8. 8Fundament, Montage und Hausanschlüsse.
9. 9Bauabschlussbescheinigung und Bezugsgenehmigung (oder was sie in Ihrer Region ersetzt).
10. 10Neubauerklärung vor dem Notar, Grundbuch und Kataster.

Zwei Türen lassen sich nicht aufbrechen: Ohne Genehmigung beginnt keine Baustelle, und ohne Bezugsgenehmigung gibt es weder endgültige Versorgungsanschlüsse noch die Urkunde über den fertigen Neubau. Was jede Genehmigung verlangt, steht in welche Genehmigungen ein Fertighaus braucht.

Warum die Reihenfolge über das Geld entscheidet

Weil drei Gesetze jede Zahlung an einen Zeitpunkt binden:

• •Die Genehmigung muss ausdrücklich erteilt werden, und antwortet die Gemeinde nicht, ist das ein Nein. Artikel 11.4.c des Bodengesetzes verlangt sie, mit negativer Schweigefiktion, für „die Aufstellung von Fertighäusern und ähnlichen Anlagen, ob provisorisch oder dauerhaft“.
• •Die ICIO wird mit Baubeginn fällig, „auch wenn die entsprechende Genehmigung nicht erteilt wurde“ (Artikel 102 des Gesetzes über die Gemeindefinanzen). Früher anzufangen, erspart Ihnen die Steuer nicht: Es bringt Ihnen ein Verfahren dazu.
• •Die Absicherung der Anzahlungen entsteht mit der Genehmigung: Die erste Zusatzbestimmung des Baugesetzes (LOE) verlangt sie „ab Erteilung der Baugenehmigung“. Was vorher gezahlt wird, bleibt außen vor, selbst bei einem gewöhnlichen Kauf vom Plan.

Der Preis, den Sie sehen, ist nicht der, den Sie zahlen

Bevor Sie Preise vergleichen, prüfen Sie, was jeder abdeckt. Ein Preis kann vier verschiedene Dinge bedeuten, und jeder wird nur mit Preisen seiner Art verglichen:

• •Bausatz, nur Teile und Pläne: Median von 403 €/m² (132 Häuser von 8 Herstellern).
• •Nur Rohbau, ohne Installationen und vollständigen Ausbau: 649 €/m² (87 Häuser von 8 Herstellern).
• •Montage extra, das ganze Haus, aber nicht aufgestellt: 1.270 €/m² (68 Häuser von 11 Herstellern).
• •Schlüsselfertig, das fertige Haus: 1.639 €/m² (137 Häuser von 21 Herstellern).

Sagt ein Preis nicht, was er abdeckt, fragen Sie schriftlich nach, bevor Sie ihn vergleichen. Jede Art, nach Material und Größe, finden Sie im Preisvergleich pro m².

Drei Holzhäuser zeigen es: Das Duo 120 von Avrame (auf Spanisch) ist ein Bausatz für 18.848 €, den Sie selbst montieren; das Guriezo von Naturmaderahogar (auf Spanisch) wird für 44.800 € aufgestellt (Montage in Alicante und Murcia), ohne Sanitär, Elektrik und Fundament; und das Julia Plus von Casas de Madera Yustas (auf Spanisch) kommt montiert und mit Installationen, schlüsselfertig ab 63.635 €, lässt aber Fundament, Hausanschlüsse und Genehmigung außen vor.

Was Ihnen kaum jemand sagt: Sie zahlen im Voraus, ohne das Netz des Gesetzes

Steht das Haus auf Ihrem eigenen Grundstück, sind Sie der Bauherr. Artikel 9.1 des Baugesetzes (LOE) nennt Bauherrn, wer die Bauarbeiten „beschließt, vorantreibt, plant und finanziert“, auch für sich selbst. Der Hersteller ist Ihr Auftragnehmer.

Und die gesetzliche Absicherung von Anzahlungen (Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung, mit dem Geld auf einem getrennten Konto) schuldet, wer Geld von Käufern einer Wohnung annimmt, und sie schützt diese Käufer, nicht den, der sein eigenes Haus bauen lässt. Niemand ist gesetzlich verpflichtet, abzusichern, was Sie dem Hersteller zahlen.

Das Risiko ist nicht theoretisch: Eines von fünf Unternehmen, die 2025 ein Insolvenzverfahren eröffneten, gehörte zum Bausektor im weiten Sinn (Baustoffe und Immobilien eingeschlossen), laut dem Insolvenzjahrbuch des spanischen Kollegiums der Registerführer. Ein Fall aus der Branche: Modularis & Climad, ein Fertighaushersteller aus Bergara, wurde im März 2020 mit 3.000 € Kapital gegründet und beantragte im Juli 2023 ein freiwilliges Insolvenzverfahren.

Wie Sie die Zahlungen aufteilen, um nicht ohne Haus und ohne Geld dazustehen

Das wird vor der Unterschrift verhandelt, nicht danach. Fünf Dinge, die Sie verlangen können:

• •Bankbürgschaft oder Kautionsversicherung für jede Anzahlung. Das Gesetz schreibt sie dem Hersteller nicht vor, aber Sie können sie zur Bedingung der Zahlung machen.
• •Zahlungen nach überprüfbaren Meilensteinen, nicht nach Terminen: Modul im Werk fertig, Lkw beladen, Haus montiert, Bauabschlussbescheinigung unterschrieben.
• •Einen Einbehalt von 5 % der reinen Baukosten im ersten Jahr nach der Übergabe, den Artikel 19.1.a des Baugesetzes (LOE) als Alternative zur Garantie für Ausbaumängel vorsieht.
• •Die richtige Mehrwertsteuer: Ein Haus, das dauerhaft mit dem Boden verbunden ist, ist eine Wohnung und trägt 10 %, wie die Bauleistung, die Sie direkt mit dem ausführenden Unternehmen vereinbaren; lässt es sich versetzen, ohne Schaden zu nehmen, wendet das Finanzamt 21 % an (Auskunft V5259-26 der Generaldirektion für Steuern, Juli 2026).
• •Die finanzielle Gesundheit des Herstellers im Handelsregister (hinterlegte Abschlüsse, Alter und Kapital) vor der ersten Zahlung. Beginnen Sie mit dem Herstellerverzeichnis.

Die Reihenfolge ändert sich je nachdem, was Sie kaufen

Was Sie kaufen, ändert die Verfahren nicht, wohl aber, wer was wann bezahlt:

• •Schlüsselfertig: weniger Verträge und weniger Einzelzahlungen, aber wenige Häuser enthalten die Genehmigung im Preis (41 von 189 mit schlüsselfertigem Preis). Und auch wenn der Hersteller sie für Sie beantragt, bleiben Sie der Bauherr.
• •Bausatz, Rohbau oder Montage extra: Jeder fehlende Posten ist ein weiterer Lieferant und eine weitere Zahlung (Monteur, Fundament, Installationen), und die Reihenfolge abzustimmen, wird Ihre Aufgabe.
• •Mobilheime: Räder ändern die Reihenfolge nicht. Der Oberste Gerichtshof hat sie in seinem Urteil vom 5. Dezember 2024 wie Fertighäuser behandelt, und sie brauchen dieselbe Genehmigung.

Auch wie das Haus ankommt, zählt: In fertigen Modulen steht es in wenigen Tagen; Stück für Stück auf dem Grundstück errichtet, dauert die Baustelle länger, und mit ihr die Zahlungen nach Baufortschritt.

Fristen für die Genehmigung: was in ganz Spanien gleich ist und was nicht

Eine einheitliche Frist für die Baugenehmigung eines Wohnhauses gibt es in Spanien nicht: Sie legt das Städtebaugesetz jeder Region fest und, in dessen Rahmen, Ihre Gemeinde. Was alle gemeinsam haben:

• •Legt die Vorschrift keine Frist fest, sind es 3 Monate (Artikel 21.3 des Gesetzes 39/2015), und keine überschreitet 6, außer ein Gesetz sieht es vor (Artikel 21.2).
• •Die Uhr bleibt jedes Mal stehen, wenn Unterlagen nachgefordert werden (Artikel 22.1.a).

Fertigung und Montage kommen danach hinzu: Sie stehen in wie lange ein Modulhaus dauert. Und wenn Sie finanzieren wollen, lesen Sie vorher wie die Hypothek für ein Fertighaus funktioniert: Die Baufinanzierung für Selbstbauer wird nach Baufortschritt ausgezahlt, und das bestimmt Ihren Zahlungsplan.