Casa prefabricada paso a paso: en qué orden se hace todo (y cuándo pagas cada cosa)

Publicado el 23 de agosto de 2026 · Moduly Homes

Una casa prefabricada, paso a paso, se hace en este orden: información urbanística, terreno, estudio geotécnico, proyecto visado, licencia de obra, fabricación, montaje, fin de obra, primera ocupación y declaración de obra nueva. Importa porque cada paso condiciona al siguiente y porque el dinero sale exactamente en ese orden. Y hay un detalle que casi nadie cuenta: en muchas prefabricadas pagas la mayor parte antes de tener la casa y sin hipoteca de por medio, así que si el fabricante quiebra a mitad tu dinero está fuera del paraguas legal que protege a quien compra sobre plano a una promotora.

Respuesta rápida

El orden manda: información urbanística → terreno y geotécnico → proyecto visado → licencia → fabricación y montaje → fin de obra → 1ª ocupación → obra nueva. Saltarte un paso no lo elimina: lo encarece.
El precio que ves casi nunca es la casa terminada. De los 480 modelos con precio de nuestro catálogo (sobre 1.000), solo 189 (39 %) son llave en mano. Los otros 291 (61 %) son kit, solo estructura o sin montaje.
El salto es de casi 9 veces: mediana de 19.905 € en los 141 kits con precio frente a 176.630 € en los 189 llave en mano. En €/m², de 365 a 1.728.
Pagas por delante y sin red automática: el aval o seguro de caución que exige la Ley de Ordenación de la Edificación protege a quien compra la vivienda a un promotor, y solo desde la licencia. Si la casa va en tu parcela, el promotor eres tú.
Pídelo por contrato: aval o seguro por cada anticipo, hitos verificables y la retención del 5 % del importe de ejecución material que la propia ley contempla como alternativa a la garantía de acabados.

El orden, fase a fase: qué se resuelve y qué se paga en cada una

Fase	Qué se resuelve	Qué pagas aquí
1. Información urbanística	El ayuntamiento te dice por escrito qué admite esa parcela	La tasa que fije la ordenanza municipal
2. Terreno y geotécnico	Compra con nota simple y sondeos del suelo (CTE DB SE-C)	Suelo, ITP o IVA, notaría, registro y geotécnico
3. Proyecto y dirección de obra	Proyecto técnico visado y equipo que dirige la obra	Honorarios técnicos, normalmente por fases
4. Licencia de obra	Acto expreso del ayuntamiento (silencio negativo por ley)	ICIO (hasta el 4 % del coste de ejecución) y tasa
5. Fabricación y montaje	Fábrica, transporte, cimentación, montaje y acometidas	El grueso del precio de la casa, casi siempre por anticipado
6. Fin de obra y papeles	Certificado final, 1ª ocupación, obra nueva, catastro y registro	AJD, notaría y registro (y el 5 % retenido, al liberarlo)

Casa prefabricada paso a paso: el orden completo, del ayuntamiento a la escritura

Estos son los diez pasos, en el orden en el que se hacen:

1Información urbanística por escrito de la parcela concreta, en el ayuntamiento.
2Compra del terreno (con nota simple del Registro y referencia catastral comprobadas).
3Estudio geotécnico: el Documento Básico SE-C del CTE exige reconocimiento del terreno para edificios de nueva planta, y de él sale la cimentación.
4Proyecto técnico visado y designación de la dirección de obra.
5Licencia de obra y liquidación del ICIO y las tasas.
6Financiación (si la hay): la hipoteca de autopromoción se libera por certificaciones de obra.
7Fabricación en taller y transporte.
8Cimentación, montaje y acometidas de agua, luz y saneamiento.
9Certificado final de obra y licencia de primera ocupación.
10Declaración de obra nueva, alta en catastro e inscripción en el Registro.

Hay dos puertas que no se pueden forzar: sin licencia no se empieza y sin primera ocupación no hay suministros ni escritura de obra nueva terminada. El detalle de cada permiso está en qué permisos necesita una casa prefabricada.

Por qué el orden decide el dinero, y no al revés

Porque tres normas atan cada pago a un hito concreto:

La licencia tiene que ser expresa. El artículo 11.4.c) de la Ley de Suelo somete a acto expreso, con silencio negativo, «la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes». Si el ayuntamiento no contesta, la respuesta es no.
El ICIO se devenga al empezar la obra, «aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia» (art. 102.4 del texto refundido de Haciendas Locales). Empezar antes no te ahorra el impuesto: te añade el expediente.
La garantía de los anticipos nace con la licencia. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 obliga a garantizar las cantidades «desde la obtención de la licencia de edificación». Todo lo que pagues antes queda fuera incluso en una compra sobre plano normal.

El precio que ves no es el que pagas: 291 de 480

Lo primero que hay que ordenar es qué estás comprando. En nuestro catálogo (1.000 modelos de 127 fabricantes) solo 480 publican precio, y de esos 480:

189 (39 %) son llave en mano: mediana de 176.630 € y 1.728 €/m² (sobre 181 modelos con precio y superficie).
141 (29 %) son kit: mediana de 19.905 € y 365 €/m². Es material, no vivienda.
105 (22 %) cubren solo la estructura: mediana de 61.655 € y 661 €/m².
43 (9 %) dejan el montaje aparte.

Y 69 de los 127 fabricantes (54 %) no publican ni un solo precio. Compara los tres niveles con casos reales: un kit de 67,6 m² por 17.950 €, una estructura de 150 m² por 44.800 € y un llave en mano de 89 m² por 63.635 €.

Lo que casi nadie te cuenta: pagas por delante y sin la red de la ley

Cuando la casa va en tu parcela, tú eres el promotor. El artículo 9.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación llama promotor a quien «decide, impulsa, programa y financia» la obra para sí. El fabricante es tu contratista.

Eso tiene una consecuencia dura: la garantía obligatoria de anticipos (aval solidario o seguro de caución, más cuenta especial separada) recae sobre quien recibe dinero de los adquirentes de una vivienda. Tú no eres adquirente: eres el promotor. Nadie está obligado por ley a avalarte los pagos que le haces al fabricante.

Y el riesgo es real: 1 de cada 5 sociedades concursadas en 2025 pertenecía al ciclo de la construcción, según el Anuario Concursal del Colegio de Registradores. En julio de 2023, Modularis & Climad (Bergara), constituida en marzo de 2020 con 3.000 € de capital, entró en concurso voluntario en el Juzgado de lo Mercantil nº 1 de Donostia con obras a medias.

Cómo repartir los pagos para no quedarte sin casa y sin dinero

Se negocia antes de firmar, no después. Cinco cláusulas que sí puedes pedir:

Aval solidario o seguro de caución por cada anticipo. No es obligatorio para el fabricante, pero tampoco es raro: pídelo por escrito y anótalo como condición.
Hitos verificables, no fechas: módulo fabricado y fotografiado en taller, camión cargado, casa montada, certificado final firmado.
Retención del 5 % del importe de ejecución material hasta un año después de la entrega. Lo contempla el artículo 19.1.a) de la Ley 38/1999 como alternativa a la garantía de acabados.
IVA correcto: el 10 % solo aplica a ejecuciones de obra contratadas directamente entre promotor y contratista para construir una vivienda (art. 91.Uno.3.1º de la Ley del IVA). Si te venden un módulo terminado como entrega de bienes, son 21 %.
Comprueba al fabricante en el Registro Mercantil (cuentas depositadas, año de constitución, capital) antes del primer pago. Nuestro directorio de fabricantes te da el punto de partida.

El orden cambia según lo que compres

No todos los caminos tienen los mismos pasos ni los mismos pagos.

Llave en mano: el fabricante suele gestionar proyecto y licencia, pero la responsabilidad de promotor sigue siendo tuya. Es el esquema con menos pagos sueltos y el más caro.
Kit: tú contratas montaje, cimentación e instalaciones por separado. Aparecen tres o cuatro proveedores más y el orden se vuelve tu problema.
Solo estructura: falta cerramiento, instalaciones y acabados. Es el que más se confunde con «casa terminada» en las comparativas.
Casas móviles: las ruedas no cambian nada. La ley las nombra junto a las prefabricadas «ya sean provisionales o permanentes», y el Tribunal Supremo lo confirmó el 5 de diciembre de 2024.

En los 1.000 modelos del catálogo, 245 se entregan montados y 755 se fabrican a medida: eso también mueve el calendario.

Plazos: lo que fija la ley estatal y lo que fija tu ayuntamiento

No hay un plazo nacional para la licencia de obra de una vivienda. Lo fija la ley urbanística de cada comunidad y la ordenanza de cada municipio. Lo que sí es común:

Si la norma del procedimiento no fija plazo, se aplican 3 meses por defecto (art. 21.3 de la Ley 39/2015), y ningún plazo puede pasar de 6 meses salvo que lo diga una ley (art. 21.2).
El reloj se para cuando te requieren subsanar documentación.
Contestar tarde no equivale a decir que sí: en licencias de obra el silencio es negativo.

Suma después fabricación y montaje: lo desglosamos en cuánto tarda una casa modular. Y si vas a financiarla, mira antes cómo funciona la hipoteca en una prefabricada, porque la de autopromoción se libera por certificaciones y eso cambia el calendario de pagos.

El orden no es burocracia: es lo que decide cuándo sale cada euro y cuánto riesgo asumes en cada tramo. Si te quedas con una sola idea, que sea esta: no pagues el grueso antes de tener la licencia y pide por escrito una garantía sobre cada anticipo. Con eso claro, compara en Moduly Homes qué incluye de verdad el precio de cada modelo antes de pedir tu primer presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿En qué orden se hacen los trámites de una casa prefabricada?

Información urbanística de la parcela, compra del terreno, estudio geotécnico, proyecto técnico visado, licencia de obra municipal, fabricación, transporte, cimentación y montaje, certificado final de obra, licencia de primera ocupación y, por último, declaración de obra nueva con alta en catastro e inscripción en el Registro de la Propiedad. Los dos puntos que no se pueden adelantar son la licencia (antes de empezar) y la primera ocupación (antes de dar de alta suministros y escriturar la obra nueva terminada).

¿Cuándo se paga cada cosa?

El dinero sale en el mismo orden que los trámites: primero la tasa de información urbanística, luego el terreno con su ITP o IVA y el geotécnico, después los honorarios del proyecto y la dirección, a continuación el ICIO y las tasas de licencia, y ya el grueso en la fabricación y el montaje. Al final llegan el AJD de la obra nueva, la notaría y el registro. La particularidad de la prefabricada es que la fase más cara suele cobrarse por anticipado.

¿Puedo pagar la casa antes de tener la licencia?

Puedes, pero es el peor momento para hacerlo. La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 sitúa la obligación de garantizar las cantidades anticipadas «desde la obtención de la licencia de edificación», así que lo entregado antes queda fuera de ese esquema incluso en una compra sobre plano al uso. Si el ayuntamiento deniega la licencia, además, te quedas con un pago hecho y una casa que no puedes instalar.

¿Qué pasa si el fabricante quiebra con la casa a medias?

Pasas a ser un acreedor más en el concurso, y sin aval o seguro de caución la recuperación es incierta. La garantía obligatoria de anticipos de la Ley de Ordenación de la Edificación se dirige a quien cobra de los adquirentes de una vivienda; si la casa se levanta en tu parcela, la propia ley te considera promotor (art. 9.1) y esa protección no se activa sola. Por eso conviene pactar aval, hitos verificables y retención antes de firmar.

¿Necesito seguro decenal si la casa es para mí?

La disposición adicional segunda de la Ley 38/1999 exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Ahora bien, si la vendes por actos entre vivos dentro de los diez años siguientes, quedas obligado a contratarlo por el tiempo que reste, y no se autoriza ni se inscribe la escritura de transmisión sin acreditarlo, salvo que el comprador te exonere expresamente y acredites haber usado la vivienda.

¿Puedo ir fabricando la casa mientras espero la licencia?

Fabricar en taller no es un acto de edificación en tu parcela, así que en la práctica se hace, pero es una apuesta: si la licencia se deniega o se concede con cambios, tienes una casa hecha que no encaja. Además, muchos contratos ligan los pagos al avance de fábrica, con lo que estarías desembolsando el grueso del precio antes de saber si podrás instalarla. Lo prudente es firmar el arranque de fabricación contra licencia concedida.