Casa prefabricada paso a paso: en qué orden se hace todo (y cuándo pagas cada cosa)

Publicado el 23 de agosto de 2026 · Actualizado el 24 de septiembre de 2026 · Moduly Homes

En España, una casa prefabricada se hace paso a paso, con los mismos trámites que cualquier vivienda, y el orden importa tanto como los papeles: cada paso abre el siguiente y decide cuándo sale cada pago. Aquí tienes la secuencia completa, del ayuntamiento a la escritura, lo que pagas en cada fase y el riesgo que casi nadie cuenta: con una prefabricada sueles adelantar buena parte del dinero sin la protección que la ley da a quien compra una vivienda sobre plano.

Respuesta rápida

El orden no se salta: información urbanística → terreno y estudio geotécnico → proyecto → licencia → fabricación y montaje → certificado final → primera ocupación → obra nueva. Adelantar un paso no lo elimina: lo encarece.
El precio anunciado no suele ser la casa terminada: los precios llave en mano son minoría (34 % de las casas con precio). El resto son kits, estructuras o casas con el montaje aparte, o no dicen qué cubren.
Pagas por delante y sin red: la garantía obligatoria de los anticipos (aval o seguro de caución) protege a quien compra una vivienda a un promotor, y solo desde la licencia. Si la casa va en tu parcela, el promotor eres tú.
Lo que la ley no te da, pídelo en el contrato: una garantía por cada anticipo, pagos atados a hitos que puedas comprobar y una retención del 5 % durante el primer año, que la propia ley contempla.

El orden, fase a fase: qué se resuelve y qué se paga en cada una

Fase	Qué se resuelve	Qué pagas aquí
1. Información urbanística	Qué admite tu parcela, por escrito	La tasa que fije tu ayuntamiento
2. Terreno y geotécnico	Compra del suelo y estudio del terreno	Suelo, ITP o IVA, notaría, registro y geotécnico
3. Proyecto	Proyecto visado y dirección de obra	Honorarios técnicos
4. Licencia de obra	Permiso expreso del ayuntamiento	ICIO (hasta el 4 %) y tasa
5. Fabricación y montaje	Fábrica, transporte, cimentación, montaje y acometidas	El grueso de la casa, a menudo por adelantado
6. Fin de obra y papeles	Certificado final, primera ocupación, obra nueva, catastro y registro	AJD, notaría, registro y el 5 % retenido

Casa prefabricada paso a paso: el orden completo, del ayuntamiento a la escritura

Estos son los diez pasos, en orden:

1Información urbanística de tu parcela, por escrito (es un derecho: artículo 5.d de la Ley de Suelo).
2Compra del terreno, con la nota simple y la referencia catastral comprobadas (qué mirar en el terreno).
3Estudio geotécnico: el Documento Básico SE-C del Código Técnico lo pone al principio del proyecto, porque de él sale la cimentación.
4Proyecto técnico visado y dirección de obra.
5Licencia de obra, con el ICIO y las tasas.
6Financiación, si la hay.
7Fabricación en taller y transporte.
8Cimentación, montaje y acometidas.
9Certificado final de obra y licencia de primera ocupación (o lo que la sustituya en tu comunidad).
10Obra nueva ante notario, Registro y Catastro.

Dos puertas no se fuerzan: sin licencia no se empieza, y sin primera ocupación no hay suministros definitivos ni escritura de obra nueva terminada. Qué pide cada permiso está en qué permisos necesita una casa prefabricada.

Por qué el orden decide el dinero

Porque tres normas atan cada pago a un momento:

La licencia tiene que ser expresa, y si el ayuntamiento no contesta, es un no. El artículo 11.4.c de la Ley de Suelo lo exige, con silencio negativo, para «la ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean provisionales o permanentes».
El ICIO se paga al empezar la obra, «aun cuando no se haya obtenido la correspondiente licencia» (artículo 102 de la Ley de Haciendas Locales). Empezar antes no te ahorra el impuesto: te añade un expediente.
La garantía de los anticipos nace con la licencia: la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación la exige «desde la obtención de la licencia de edificación». Lo pagado antes queda fuera, incluso en una compra sobre plano normal.

El precio que ves no es el que pagas

Antes de comparar precios, mira qué cubre cada uno. Un precio puede ser de cuatro cosas distintas, y cada uno se compara solo con los de su tipo:

Kit, solo las piezas y los planos: mediana de 403 €/m² (132 casas de 8 fabricantes).
Solo estructura, sin instalaciones ni acabados completos: 649 €/m² (87 casas de 8 fabricantes).
Montaje aparte, la casa entera pero sin montar: 1.270 €/m² (68 casas de 11 fabricantes).
Llave en mano, la casa terminada: 1.639 €/m² (137 casas de 21 fabricantes).

Si un precio no dice qué cubre, pregúntalo por escrito antes de compararlo. Cada tipo, por material y por tamaño, está en el comparador de precios por m².

Tres casas de madera lo enseñan: el Duo 120 de Avrame es un kit por 18.848 € que montas tú; el Guriezo de Naturmaderahogar se entrega levantado por 44.800 € (con montaje en Alicante y Murcia), sin fontanería, electricidad ni cimentación; y la Julia Plus de Casas de Madera Yustas llega montada y con instalaciones, llave en mano desde 63.635 €, pero deja fuera la cimentación, las acometidas y la licencia.

Lo que casi nadie te cuenta: pagas por delante y sin la red de la ley

Cuando la casa va en tu parcela, el promotor eres tú. El artículo 9.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación llama promotor a quien «decide, impulsa, programa y financia» la obra, también para sí. El fabricante es tu contratista.

Y la garantía obligatoria de los anticipos (aval o seguro de caución, con el dinero en una cuenta separada) la debe quien cobra a los compradores de una vivienda, y protege a esos compradores, no a quien se hace su propia casa. Nadie está obligado por ley a avalarte lo que le pagas al fabricante.

El riesgo no es teórico: una de cada cinco empresas que entraron en concurso en 2025 era del ciclo de la construcción (materiales e inmobiliarias incluidos), según el Anuario Concursal del Colegio de Registradores. Un caso del sector: Modularis & Climad, fabricante de casas prefabricadas de Bergara, se constituyó en marzo de 2020 con 3.000 € de capital y pidió concurso voluntario en julio de 2023.

Cómo repartir los pagos para no quedarte sin casa y sin dinero

Se negocia antes de firmar, no después. Cinco cosas que puedes pedir:

Aval bancario o seguro de caución por cada anticipo. La ley no se lo exige al fabricante, pero puedes ponerlo como condición del pago.
Pagos por hitos que puedas comprobar, no por fechas: módulo terminado en taller, camión cargado, casa montada, certificado final firmado.
Una retención del 5 % del importe de ejecución material durante el primer año tras la entrega, que el artículo 19.1.a de la Ley de Ordenación de la Edificación contempla como alternativa a la garantía de acabados.
El IVA correcto: una casa unida al suelo de forma permanente es vivienda y lleva el 10 %, como la obra que contratas directamente con quien la construye; si se puede trasladar sin romperla, Hacienda aplica el 21 % (consulta V5259-26 de la Dirección General de Tributos, julio de 2026).
La salud del fabricante en el Registro Mercantil (cuentas depositadas, antigüedad y capital) antes del primer pago. Empieza por el directorio de fabricantes.

El orden cambia según lo que compres

Lo que compras no cambia los trámites, pero sí quién paga qué y cuándo:

Llave en mano: menos contratos y menos pagos sueltos, pero pocas casas incluyen la licencia en el precio (41 de 189 con precio llave en mano). Y aunque el fabricante te la tramite, tú sigues siendo el promotor.
Kit, estructura o montaje aparte: cada partida que falta es otro proveedor y otro pago (montador, cimentación, instalaciones), y coordinar el orden pasa a ser tu trabajo.
Casas móviles: las ruedas no cambian el orden. El Tribunal Supremo las trató como casas prefabricadas en su sentencia de 5 de diciembre de 2024, y necesitan la misma licencia.

También cuenta cómo llega la casa: en módulos terminados se coloca en pocos días; levantada pieza a pieza en la parcela, la obra se alarga, y con ella los pagos por certificación.

Plazos de la licencia: lo que es igual en toda España y lo que no

No hay un plazo único en España para la licencia de obra de una vivienda: lo fija la ley urbanística de cada comunidad y, dentro de ella, tu ayuntamiento. Lo común a todas:

Si la norma no fija plazo, son 3 meses (artículo 21.3 de la Ley 39/2015), y ninguno pasa de 6 salvo que lo diga una ley (artículo 21.2).
El reloj se para cada vez que te piden subsanar documentación (artículo 22.1.a).

La fabricación y el montaje se suman después: están en cuánto tarda una casa modular. Y si vas a financiarla, lee antes cómo funciona la hipoteca de una prefabricada: la de autopromoción se cobra por certificaciones de obra, y eso marca tu calendario de pagos.

El orden no es burocracia: decide cuándo sale cada euro y cuánto riesgo corres en cada tramo. No pagues el grueso antes de tener la licencia, pide una garantía por escrito para cada anticipo y compara en Moduly Homes qué incluye de verdad el precio de cada modelo antes de pedir presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿En qué orden se hacen los trámites de una casa prefabricada?

En España: información urbanística de la parcela, compra del terreno, estudio geotécnico, proyecto técnico visado, licencia de obra municipal, fabricación, transporte, cimentación y montaje, certificado final de obra, licencia de primera ocupación y, al final, declaración de obra nueva, inscripción en el Registro de la Propiedad y alta en el Catastro. Los dos pasos que no se pueden adelantar son la licencia (antes de empezar) y la primera ocupación (antes de dar de alta los suministros y escriturar la obra nueva terminada).

¿Cuándo se paga cada cosa?

En el mismo orden que los trámites: primero la tasa de información urbanística; luego el terreno, con su ITP o IVA, y el geotécnico; después los honorarios del proyecto y la dirección de obra; a continuación el ICIO y las tasas de la licencia, y ya el grueso en la fabricación y el montaje. Al final llegan el AJD de la obra nueva, la notaría y el registro. Lo propio de la prefabricada es que, en muchos contratos, la fase más cara se cobra por adelantado.

¿Puedo pagar la casa antes de tener la licencia?

Puedes, pero es el peor momento. La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a garantizar las cantidades adelantadas solo «desde la obtención de la licencia de edificación», así que lo que entregues antes queda fuera incluso en una compra sobre plano normal. Y si el ayuntamiento deniega la licencia, te quedas con un pago hecho y una casa que no puedes instalar.

¿Qué pasa si el fabricante quiebra con la casa a medias?

Pasas a ser un acreedor más en el concurso, y sin aval o seguro de caución recuperar el dinero es incierto. La garantía obligatoria de los anticipos se dirige a quien cobra a los compradores de una vivienda; si la casa se levanta en tu parcela, la ley te considera promotor (artículo 9.1) y esa protección no se activa sola. Por eso conviene pactar aval, hitos comprobables y retención antes de firmar.

¿Necesito seguro decenal si la casa es para mí?

La disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación exime al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Pero si la vendes dentro de los diez años siguientes, tienes que contratarlo por el tiempo que falte, y la escritura de venta no se autoriza ni se inscribe sin él, salvo que el comprador te exonere expresamente y acredites que has vivido en la casa.

¿Puedo ir fabricando la casa mientras espero la licencia?

Fabricar en taller no es edificar en tu parcela, así que en la práctica se hace, pero es una apuesta: si la licencia se deniega o llega con cambios, tienes una casa hecha que no encaja. Además, muchos contratos atan los pagos al avance en fábrica, con lo que adelantarías el grueso del precio antes de saber si podrás instalarla. Lo prudente es firmar que la fabricación arranque con la licencia concedida.